Gewerbesteuer

Gewerbesteuer wann wird diese fällig?

Die Drei-Objekt-Grenze

Grundsätzliche müssen Sie bei dem privaten Verkauf eines Hauses keine Gewerbesteuer bezahlen, da dies zu den privaten Veräußerungsgeschäften gehört. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn Sie innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei private Veräußerungsgeschäfte tätigen. Das Finanzamt wertet Ihren Verkauf dann als gewerblichen Handel und auf den Verkaufserlös wird sowohl die Gewerbesteuer als auch die Einkommensteuer fällig.

Diese Reglung beinhaltet auch, dass Sie bei einer Überschreitung nicht nur den vierten Immobilienverkauf versteuern müssen, sondern die ersten drei Immobilien rückwirkend zu versteuern sind. Allerdings werden Objekte nur dann gezählt, wenn sie seit weniger als fünf Jahren in Ihrem Besitz sind. Für Personen, die einen branchennahen Beruf ausüben, wie Architekten oder Bauunternehmer, gilt sogar eine Haltefrist von zehn Jahren.
Bei der Drei-Objekt-Grenze gibt es diverse Ausnahmen und Sonderregelungen:

  • Geerbte Objekte: Bei der Veräußerung einer geerbten Immobilie gilt, dass diese nur dann zu Ihrer Freigrenze von drei Objekten gezählt wird, wenn der Erblasser gewerblich mit Immobilien gehandelt hat.
  • Zwangsversteigerung: Selbst im Falle einer Zwangsversteigerung wird der Immobilienverkauf zu Ihrer Freigrenze gezählt.
  • Ein Grundstück, mehrere Gebäude: Falls Sie mehr als drei Häuser einzeln verkaufen, diese sich aber alle auf einem Grundstück befinden, zählt der Verkauf nicht als gewerblicher Handel.
  • Mehrfamilienhäuser: Sollten Sie ein Haus kaufen, es in ein Mehrfamilienhaus umwandeln und die entstandenen Objekte als jeweils einzelne Eigentumswohnung verkaufen, zählt jede Wohnung als einzelnes Objekt.
  • Eheleute: Verheiratete Paare werden als einzelne Personen gezählt und ihre Veräußerungsgeschäfte werden nicht unter einer Drei-Objekt-Grenze zusammengefasst.

Abschließend ist aber zu beachten, dass der Fünfjahreswert keine feste Grenze darstellt, sondern ein Richtwert ist. Das Finanzamt kann auch nach einer abgelaufenen Frist den erneuten Immobilienverkauf als gewerblichen Handel werten.

Berechnung der Gewerbesteuer

Wie viel Sie bei einer anfallenden Gewerbesteuer zahlen müssen, richtet sich nach dem Verkaufserlös der Immobilie und dem Hebesatz der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet.

Die Berechnung funktioniert dabei wie folgt: Die Steuermesszahl (3,5 %) des Verkaufserlöses wird mit dem Hebesatz multipliziert, wie hoch dieser ist, hängt von der jeweiligen Kommune ab. Gesetzlich geregelt ist allerdings, dass er mindestens 200 % beträgt. Auch hier gibt es einen Freibetrag, dieser beträgt 24.500 €.

Veräußerungserlös der Immobilie 124.500 €
Freibetrag -24.500 €
Verbleibender Gewerbebetrag 100.000 €
Gewerbesteuer-Messzahl 3,5 %
Steuermessbetrag 3.500 €
Hebesatz der Gemeinde 200 %
Gewerbesteuer 7.000 €
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